Tout propriétaire membre d’une PPE (propriété par étages) se trouvera forcément un jour démuni face à des travaux menés sur des parties communes, en particulier lorsque ceux-ci présentent des défauts et qu’il s’agit d’agir en justice pour faire valoir les droits de garantie.

Si chaque propriétaire d’étage peut librement décider de faire exécuter des travaux sur les parties privatives de son lot, il n’en va pas de même de ceux qui doivent intervenir sur les parties communes de la PPE, comme la toiture, la façade, le hall d’entrée ou encore le système de chauffage. Pour ces derniers, des règles doivent être respectées et celles-ci impliquent notamment qu’un vote soit organisé à l’occasion d’une assemblée générale. Selon leur nature, ces travaux doivent être décidés en respectant des règles spécifiques de majorité. Ainsi, il n’est pas rare que les membres d’une PPE n’arrivent pas à se mettre d’accord quant aux travaux à prévoir : nature, coût, mise en œuvre, délais, financement, etc.

S’il n’est déjà pas simple de réussir à organiser de tels travaux et à recueillir les majorités nécessaires, des difficultés supplémentaires peuvent encore survenir une fois qu’ils sont réalisés, si le résultat ne satisfait pas les copropriétaires ou s’ils ne correspondent pas à ce qui a été souhaité. Cette réalité se cristallise tout particulièrement lorsque les propriétaires d’étages sont individuellement titulaires des droits de garantie et qu’ils doivent donc agir individuellement pour obtenir la réfection de parties communes affectées de défauts.

Le Tribunal fédéral le relève en ces termes dans un Arrêt du 17 septembre 2025 (TF 4A_373 / 2024 et 4A_375 / 2024) : « …il est possible qu’un propriétaire d’étage ayant valablement fait valoir son droit à la réfection sur le plan du droit des obligations se voie refuser l’exécution des travaux en raison des règles de droits réels… ».

Lorsque, par le contrat conclu, le propriétaire d’étage dispose d’un droit individuel à exiger la réfection d’une partie commune, et ce quelle que soit sa quote-part, il peut se heurter à l’impossibilité de faire exécuter les travaux pourtant confirmés par une décision judiciaire. En effet, du point de vue des droits réels, comme les travaux de réfection portant sur des parties communes ne peuvent se concevoir qu’avec l’accord des autres propriétaires d’étages, celui qui a obtenu gain de cause pourra se trouver dans l’impossibilité de faire exécuter la décision judiciaire et obtenir la réfection souhaitée si la communauté des propriétaires d’étages ne lui en donne pas l’autorisation.

Une révision du droit de la PPE en cours, suite à l’adoption d’une motion fédérale (Motion 19.3410 Caroni), devrait permettre à l’avenir, par l’adoption de nouvelles règles, d’assurer la coordination nécessaire entre copropriétaires. Dans l’intervalle, le meilleur conseil reste de se faire accompagner par des professionnels aguerris du domaine.